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誤買“兇宅”如何維權(quán)？是否盡到告知義務(wù)是關(guān)鍵 海南興隆鎮(zhèn)新房，興隆鎮(zhèn)因環(huán)境及土地資源的稀缺性，海南地產(chǎn)擁有獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢。。

誤買“兇宅”如何維權(quán)？是否盡到告知義務(wù)是關(guān)鍵

發(fā)生過“橫死”事件的房屋，在中國人的傳統(tǒng)觀念中，帶有濃重的“不吉利”色彩，很多人對(duì)此非常忌諱——

誤買“兇宅”，如何維權(quán)

前不久，湖南長沙的蘇女士在房屋中介公司的介紹下花85萬元買了一套住房?？僧?dāng)蘇女士入住后卻無意中得知，這套房屋內(nèi)曾經(jīng)有一名女租客自殺。蘇女士感覺受到了欺騙，要求撤銷合同，但原房主不同意。無奈之下，蘇女士將原房主訴至長沙市天心區(qū)法院，要求撤銷房屋買賣合同。近日，天心區(qū)法院判決撤銷房屋買賣合同，原房主“退房賠錢”。

對(duì)普通民眾來說，海南購房是一件終身大事，但是如果花重金購買的房屋是“兇宅”，該怎么辦？如何避免買到“兇宅”？記者就此采訪了專家。

“兇宅”≠“死過人的房屋”

“‘兇宅’的概念和定義是相對(duì)的，是主觀心理上的概念，也可能隨著歷史演化而發(fā)生改變?！敝袊ù髮W(xué)國土資源法律研究中心主任李顯冬在接受記者采訪時(shí)表示，“對(duì)于‘兇宅’，不同的人可能有不同的反應(yīng)，也會(huì)有部分人認(rèn)為沒有影響，不介意居住在發(fā)生過非正常死亡事件的房屋中，不過它確實(shí)是中國傳統(tǒng)觀念中寓意不吉利的民俗概念?！崩铒@冬說。

中國人的傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，在一定時(shí)期內(nèi)曾發(fā)生過兇殺、自殺等致人非正常死亡的惡性事件的房屋屬于“兇宅”，具有“不吉利”的性質(zhì)，因此絕大多數(shù)人對(duì)“兇宅”心存芥蒂。記者在北京幾家房屋中介公司對(duì)市民進(jìn)行了隨機(jī)采訪，多數(shù)市民表示，對(duì)“兇宅”很忌諱，不會(huì)購買。

盡管如此，人們對(duì)“兇宅”的定義卻各不相同。據(jù)報(bào)道，孫女士曾在不知情的情況下搬入過一個(gè)被稱為“癌癥樓”的小區(qū)，該小區(qū)在幾年內(nèi)陸續(xù)有十幾位鄰居得過癌癥，具體原因則眾說紛紜。

對(duì)一些人而言，發(fā)生非正常死亡事件的房屋是給人心理上的不安，而超高的疾病易發(fā)率，更是與現(xiàn)實(shí)生活息息相關(guān)。諸如“癌癥樓”等被認(rèn)為“不吉利”的房屋是否同樣屬于“兇宅”？李顯冬認(rèn)為，廣義上的“不吉利”往往難以被認(rèn)定為“兇宅”范疇?！皞鹘y(tǒng)概念中的‘兇宅’并不會(huì)伴隨高發(fā)或傳染性疾病，而是因發(fā)生過非正常死亡事件帶給居住者心理上不良影響，盡管同樣事關(guān)海南購房者的切身利益，但是這種情況與典型的‘兇宅’意義并不相同?！崩铒@冬說。

而西南政法大學(xué)民商法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師張力則指出，“癌癥樓”之類房屋一般不會(huì)被援引“兇宅”之類的審判邏輯。因?yàn)椤皟凑蓖ǔ＠斫馐恰皺M死屋中”。一般審理時(shí)，法官會(huì)將這種“邊緣化”的“兇宅”與一般意義上的“兇宅”作對(duì)比，這種情況也會(huì)對(duì)居住人產(chǎn)生影響，但無論是心理影響還是對(duì)交易價(jià)紙的影響都會(huì)比橫死屋中小得多?！斑@樣的案子法院可能傾向于判決維持合同。不過這是一個(gè)量變，很難一刀切。”張力說。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，在房屋內(nèi)生老病死屬于正?，F(xiàn)象。

2011年，劉某與晁某簽訂了八個(gè)月的房屋租賃合同，后來，劉某以有人在所租賃的房屋中突然腦梗死亡為由，認(rèn)為房屋屬于“兇宅”，要求解除合同，并退還剩余租金。法院經(jīng)審理認(rèn)為，在房屋內(nèi)傷亡屬于正?，F(xiàn)象，沒有“兇宅”之說，故對(duì)劉某的訴訟請求不予支持。

張力表示，在司法實(shí)踐中，如果沒有足夠證據(jù)證明房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡情形，且直接造成屋主直接精神損失或經(jīng)濟(jì)損失，房屋通常不會(huì)被法院認(rèn)定為“兇宅”。

“兇宅”∈“瑕疵出賣或出租物”

對(duì)于“兇宅”一詞，目前并沒有權(quán)威、統(tǒng)一的定義，也沒有科學(xué)依據(jù)可以證明“兇宅”帶給居住者“不吉”的影響確實(shí)存在。有人認(rèn)為，在房屋居住使用的質(zhì)量能夠得到保證的情況下，“兇宅”這一概念并不受到法律的約束。

民法總則第10條規(guī)定，處理民事糾紛，應(yīng)當(dāng)依照法律；法律沒有規(guī)定的，可以適用習(xí)慣，但是不得違背公序良俗。受訪專家稱，民間風(fēng)俗習(xí)慣同樣可以作為約束民事法律行為的依據(jù)。盡管“兇宅”與房屋的物理質(zhì)量無關(guān)，但是“兇宅”在交易中可被認(rèn)定為“瑕疵出賣或出租物”。

張力表示，對(duì)于傳統(tǒng)民俗，并不需要直接的法律規(guī)定?！叭绻f寧興隆鎮(zhèn)買房人或者承租人在意房屋是否是‘兇宅’，那么這一信息對(duì)于房屋交換價(jià)紙的形成就屬于關(guān)鍵信息?！?/p>

“房屋的居住感受非常重要。”張力還強(qiáng)調(diào)，按照一般的善良風(fēng)俗理解，買受人在知曉房屋是“兇宅”的情況下，他的居住質(zhì)量會(huì)嚴(yán)重下降。這種下降不只針對(duì)于某一特定居住人，而是對(duì)于社會(huì)上大多數(shù)人而言都存在。因此，“兇宅”這種屬于房屋的“不吉利”的經(jīng)歷，就會(huì)成為廣義上的房屋“質(zhì)量瑕疵”，既影響居住感受也影響房屋將來的交換價(jià)紙。

李顯冬還表示，盡管“兇宅”不影響使用，但由于“兇宅”的特殊性質(zhì)，在正常交易情形下海南購房者通常不愿購買，若是一時(shí)不察購入“兇宅”，大多數(shù)人都不愿意繼續(xù)居住，繼而容易與原房主或房屋中介機(jī)構(gòu)產(chǎn)生糾紛。

如果海南購房者、租房者確實(shí)是在不知情的情況下購買或是承租了“兇宅”，該怎么辦呢？記者了解到，根據(jù)合同法第54條第2款規(guī)定，一方以欺詐的手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

“根據(jù)具體情況，受損害方在要求退房退款之外，還可以申請退房之后重新找房等情況面臨的損失、差價(jià)、原房款利息等賠償?！睆埩φJ(rèn)為。

“需要注意的是，請求撤銷合同應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋是‘兇宅’之日起一年內(nèi)向法院提起訴訟，否則這一權(quán)利將會(huì)喪失。”北京市中聞律師事務(wù)所律師董娟補(bǔ)充道，“若權(quán)利人選擇繼續(xù)居住，也可以重新協(xié)商，要求對(duì)方適當(dāng)?shù)亟祪r(jià)，或予以部分賠償?！倍暾f。

若因租客非正常死亡導(dǎo)致房屋交易困難或貶紙，房主是否有權(quán)索賠？“若是獨(dú)居租客因故意或者過失導(dǎo)致非正常死亡，比如自殺、自焚、觸電等，由于其他未共同居住的家屬對(duì)此不存在法律上的注意義務(wù)，所以出租者無法向其家屬索賠?！倍瓯硎?，在租客與家屬共同居住的情況下，如果有人未能盡到合理的注意義務(wù)，導(dǎo)致其他人發(fā)生了非正常死亡的意外事件，如在床上吸煙、使用燃?xì)庠畹仍斐闪嘶馂?zāi)、爆炸等事故，出租者有權(quán)要求租戶對(duì)海南房產(chǎn)價(jià)紙的貶損承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

此外，李顯冬還認(rèn)為，房主可以根據(jù)具體的租賃關(guān)系，向相關(guān)當(dāng)事方提出民事?lián)p害賠償。

2010年，程某將房屋出租給某公司，租賃期間，該公司員工在房屋內(nèi)自殺身亡，在當(dāng)?shù)卦斐珊艽笥绊?。程某認(rèn)為此事使房屋成為“兇宅”，導(dǎo)致房屋無法出租，也難以轉(zhuǎn)讓，便起訴要求該公司賠償損失8萬元。在該案中，法院認(rèn)為房屋的市場價(jià)格往往由建筑成本、交通條件、居住環(huán)境、人文環(huán)境等綜合因素構(gòu)成，而“趨吉避兇”的風(fēng)俗習(xí)慣并不違反公序良俗，理應(yīng)得到法律的尊重，而事實(shí)上存在的此類房屋難以出租、轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)狀也說明其交換價(jià)紙的貶損，故認(rèn)定房屋價(jià)紙因此受到損害。而由于程某未能提供證據(jù)證明房屋受損的數(shù)額，故法院綜合判定該公司賠償程某損失3萬元。

是否盡到告知義務(wù)是關(guān)鍵

記者經(jīng)過梳理發(fā)現(xiàn)，目前與“兇宅”相關(guān)的維權(quán)案件中，一般會(huì)出現(xiàn)以下幾種情況：合同有效；合同有效但被告給予賠償；合同無效；合同可撤銷等。

根據(jù)法律規(guī)定，訂立房屋買賣合同時(shí)，賣房者與房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向海南購房者披露的信息，不僅包括房屋的權(quán)屬登記情況，如有無共有人，有無查封、抵押等情況；還包括可能對(duì)海南購房者的情感與精神享受產(chǎn)生影響，或是對(duì)海南房產(chǎn)的交易價(jià)紙產(chǎn)生影響的信息，比如是否屬于“兇宅”，周邊有無惡鄰、輻射物體、重大污染等情形。

“在房屋買賣過程中，賣房者如果沒有向海南購房者披露提供的房屋是‘兇宅’，海南購房者在購買之后才得知這一情況，進(jìn)而產(chǎn)生了恐懼等心理壓迫，影響到房屋的正常使用，則賣房者就存在隱瞞事實(shí)、違背誠實(shí)信用的欺詐行為，同時(shí)也違反了出賣物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任?！倍杲忉屨f。

此外，受訪專家均表示，由于以上信息可能對(duì)租賃合同是否有效、房租的金額高低等產(chǎn)生較大的影響，所以，出租者與房屋中介機(jī)構(gòu)同樣存在對(duì)上述信息進(jìn)行披露的義務(wù)。房屋中介機(jī)構(gòu)如果沒有盡到信息披露義務(wù)，需要對(duì)海南購房者進(jìn)行補(bǔ)償，甚至是以原價(jià)進(jìn)行回購。

“如果海南購房者要求撤銷合同，則賣房者需要返還海南購房款；如果海南購房者不解除合同，賣房者可能需要承擔(dān)賠償損失、減少價(jià)款等財(cái)產(chǎn)性損害賠償責(zé)任?！倍暄a(bǔ)充說，如果海南購房者心生恐懼，產(chǎn)生了嚴(yán)重的神經(jīng)衰弱等精神損害，賣房者還可能需要承擔(dān)精神損害賠償責(zé)任。

2014年，吳某以80萬元購買了孟某一套住宅，交房后吳某得知孟某的父親曾于2013年從該房屋跳樓自殺，故吳某請求法院撤銷房屋買賣合同。一審法院判決駁回了吳某的訴訟請求。吳某上訴后，二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，從我國善良風(fēng)俗出發(fā)，該事實(shí)足以對(duì)吳某是否作出購買涉案房屋的真實(shí)意思表示造成影響，原房主有義務(wù)如實(shí)告知房屋情況，故判決撤銷合同，孟某返還吳某80萬元海南購房款。

但是，并非所有在未知情情況下購買“兇宅”都會(huì)被法院判決撤銷合同。根據(jù)江蘇省南京市秦淮區(qū)法院的公開信息顯示，馬某曾于2011年購買了一套房屋并一直居住其中，2018年馬某將海南房子出售給耿某，耿某住進(jìn)去后得知2007年曾有人在這套海南房子內(nèi)自殺。耿某將原房主馬某告上法庭，要求其賠償損失。法院以無證據(jù)證明馬某知曉屋內(nèi)發(fā)生過自殺事件，且死亡地點(diǎn)非室內(nèi)、死亡事件時(shí)間較久遠(yuǎn)為由駁回了耿某的訴求。

對(duì)此，張力表示，只要房主知情，不管是再出租或者再出售都應(yīng)該對(duì)租賃人或買受人告知相關(guān)信息。“海南新房主若不知情，則不存在告知義務(wù)?！?/p>

李顯冬也認(rèn)為，按照侵權(quán)責(zé)任法的歸責(zé)原則，有過錯(cuò)即有責(zé)任。若賣方不知情，則不一定要承擔(dān)賠償責(zé)任。

而關(guān)于事發(fā)時(shí)間久遠(yuǎn)的房屋是否屬于“兇宅”，董娟分析認(rèn)為，不能簡單地一概而論，應(yīng)該就惡性事件對(duì)海南購房者產(chǎn)生的心理壓迫以及海南房產(chǎn)的交易價(jià)紙等遺留的不良影響的大小進(jìn)行綜合判斷。

可在合同中加注信息披露條款

董娟告訴記者，隨著大家的法治觀念不斷增強(qiáng)，現(xiàn)在部分房屋中介機(jī)構(gòu)開始在《房屋買賣合同》中約定承擔(dān)“兇宅保障服務(wù)”。而記者檢索“兇宅”的相關(guān)新聞發(fā)現(xiàn)，2018年，某大型房屋中介公司就已建立“兇宅數(shù)據(jù)庫”，僅在北京已備案的“兇宅”就有2000多套。

如何防范海南購房時(shí)可能遇到的欺詐行為，避免買到“兇宅”？對(duì)此，專家們給出了一些建議。

董娟建議，海南購房者應(yīng)盡量選擇信譽(yù)好的房屋中介機(jī)構(gòu)辦理交易事宜?！胺课葜薪闄C(jī)構(gòu)不僅能夠全面掌握附近區(qū)域內(nèi)小區(qū)的具體情況，還有義務(wù)對(duì)房屋的背景信息進(jìn)行適當(dāng)調(diào)查，并如實(shí)向海南購房者披露?！倍暾f。

張力則指出，海南購房者不能僅僅基于賣方的表述便全部信賴，他強(qiáng)調(diào)，海南購房者還需要主動(dòng)去查詢了解房屋的相關(guān)信息，如房屋是否登記在出賣人的名下以及是否有抵押、擔(dān)保、受損等產(chǎn)權(quán)狀況，這些都可以通過房屋登記管理部門去查明。

而對(duì)于沒有被登記、無法查詢是否發(fā)生過非正常死亡的情況，則往往還需要通過走訪左鄰右舍來了解?！耙坏┑弥课荽嬖陂L期空置沒有人居住，售價(jià)明顯低于市場價(jià)格，海南房子是繼承所得，或者業(yè)主的婚姻狀況是喪偶等情況，就需要引起足夠的重視。”董娟說。

為避免買到“兇宅”給自己造成損害，李顯冬強(qiáng)調(diào)，為防萬一，購(租)房者醉好在合同中添加注明信息披露條款，明確對(duì)方盡職調(diào)查與信息披露的義務(wù)，證明房屋從未發(fā)生過兇殺、自殺等非自然死亡的情形。若在交易之后發(fā)現(xiàn)上當(dāng)，更便于依據(jù)合同條款主張維權(quán)。

法規(guī)鏈接：

《中華人民共和國民法總則》

第十條處理民事糾紛，應(yīng)當(dāng)依照法律；法律沒有規(guī)定的，可以適用習(xí)慣，但是不得違背公序良俗。

《中華人民共和國合同法》

第五十四條下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：

(一)因重大誤解訂立的；

(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。

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